Процентная ставка ЦБ для покупателей жилья: понятные разъяснения

Если зафиксировать точку во времени, то сейчас она выглядит так: на 23 декабря 2025 года ключевая процентная ставка ЦБ — 16%. Снижение совсем свежее. Формально — движение вниз, по ощущениям — всё ещё высокий, тяжёлый уровень, который напрямую чувствуется и в кредитах, и в ожиданиях рынка.

При этом регулятор не делает вид, что «всё уже позади». Денежно-кредитная политика остаётся жёсткой, без скидок на усталость экономики. Логика простая и довольно прямолинейная: сдерживать инфляцию здесь и сейчас, чтобы к концу 2026 года всё-таки вернуть её к целевым 4%. Это не быстрый разворот и не мягкий сценарий — скорее длинная дистанция, на которой каждое решение даётся дозированно и без резких жестов.

Текущая ключевая ставка ЦБ РФ на сегодня

На 23 декабря 2025 года ключевая ставка Центрального банка России — 16%. Она действует с 22 декабря, после решения совета директоров ЦБ.

Снижение составило 0,5 процентного пункта по сравнению с предыдущей ставкой — 16,5%, которая держалась с октября 2025 года. Это уже пятый раз подряд, когда ЦБ снижает ставку — даты решений можно проверить в календаре заседаний на сайте регулятора.

Почему именно 16%? Всё дело — в контроле над инфляцией. По данным ЦБ, в ноябре годовая инфляция достигла 6,6%. К концу года регулятор ожидает, что она не превысит 6%. Звучит чуть успокаивающе, но Центральный банк намерен держать жёсткие условия, чтобы вернуть инфляцию к целевым 4% — ориентир, который хотят достичь к концу 2026 года.

Следующее ключевое решение по ставке ожидается 13 февраля 2026 года. Тогда же будут смотреть на то, насколько уверенно идёт спад инфляции и как меняются ожидания по ней.

Все данные взяты из официальной базы ЦБ России — там информация обновляется ежедневно, так что можно всегда проверить актуальные сведения.

Период	Ключевая ставка	Изменение
23.12.2025	16,00%	Снижение на 0,5 п.п.
19.12.2025	16,50%	Предыдущее значение
Октябрь 2025	16,50%	Установлено ранее
Целевой уровень (конец 2026)	4,00%	Плановое снижение

Стоит отметить: ставка в 16% — одна из самых высоких среди развивающихся стран. Это показатель текущей ситуации в экономике и стремления ЦБ удержать стабильность. Для тех, кто планирует брать ипотеку, это особенно важно — коммерческие банки, как правило, ориентируются на ключевую ставку, когда устанавливают собственные проценты по кредитам.

Динамика изменения ключевой ставки в 2025 году

К концу 2025 года ключевая ставка Банка России находится на уровне 21%. Это максимальное значение за последние годы — регулятор удерживает его с октября 2024-го, когда инфляция разогналась выше прогнозов.

Как менялась ставка в течение года

В 2025-м ЦБ не снижал ставку. Наоборот — в первой половине года он продолжал ужесточение, начатое в 2024-м. В феврале ставка выросла с 18% до 20%, в апреле — до 21%. С тех пор регулятор держит её на этом уровне, наблюдая за динамикой цен и кредитной активностью.

Такая жёсткая политика объясняется устойчивым инфляционным давлением. Потребительский спрос оставался высоким, рынок труда — напряжённым, а инфляционные ожидания бизнеса и населения — повышенными. В этих условиях снижать ставку было рано.

Связь с инфляцией

Решения ЦБ напрямую зависели от того, как ведут себя цены. Регулятор следит не только за общей инфляцией, но и за базовой — той, что очищена от разовых скачков (например, сезонных колебаний цен на продукты). Пока базовая инфляция остаётся высокой, снижать ставку опасно — можно разогнать кредитование и подтолкнуть цены ещё выше.

К концу года появились признаки замедления. Но инфляционные ожидания всё ещё повышены — люди и компании ждут роста цен, а это само по себе подстёгивает инфляцию. ЦБ действует осторожно: лучше подержать ставку высокой чуть дольше, чем упустить контроль над ценами.

Таблица изменений ставок по месяцам

Месяц	Решение	Ставка, %
Январь	Без изменений	18,00
Февраль	Повышение на 200 б.п.	20,00
Апрель	Повышение на 100 б.п.	21,00
Июнь–декабрь	Без изменений	21,00

Основные факторы, повлиявшие на решения регулятора

• Устойчивая инфляция — выше целевых 4% — заставила ЦБ держать ставку на максимуме
• Высокая кредитная активность и потребительский спрос требовали охлаждения экономики
• Напряжённый рынок труда (низкая безработица, рост зарплат) подпитывал инфляционное давление
• Повышенные инфляционные ожидания бизнеса и населения не позволяли смягчать политику
• Геополитическая неопределённость и колебания курса рубля добавляли рисков
• Цель вернуть инфляцию к 4% в среднесрочной перспективе — главный ориентир для регулятора

Влияние ставки ЦБ на ипотеку и покупку жилья

Ключевая ставка Центробанка — это базовая цена для банковских заимствований. Она напрямую влияет на ипотеку: если ставка растёт, банки повышают процент по кредитам. В итоге жильё становится менее доступным.

Как формируются ипотечные проценты? Ключевая ставка — минимальная цена, по которой банки берут деньги у ЦБ. К этой цифре добавляют маржу — чтобы покрыть риски и получить прибыль. Из-за этого итоговый процент по ипотеке обычно выше. При ключевой ставке в 16% (на декабрь 2025 года) рыночные ставки по ипотеке в крупных банках держатся в диапазоне 17–20% — точные условия можно проверить на официальных сайтах банков или в сервисах сравнения кредитов. Льготные программы — семейная ипотека, IT-ипотека — предлагают ставки ниже, от 5 до 8%, потому что часть расходов компенсирует государство.

Чтобы понять переплату, возьмём пример расчёта по аннуитетной схеме (равные платежи каждый месяц): кредит на 5 млн рублей сроком на 20 лет при ставке 10% даст ежемесячный платёж около 48 тыс. рублей — переплата составит примерно 6,5 млн. Если ставка вырастет до 16%, платить придётся уже около 69 тыс., а переплата увеличится почти до 11,5 млн. Вот и считайте, насколько критично даже небольшое движение ставки. Последнее снижение на 0,5% (в декабре 2025) рынок почти не оживило, но льготы удержало.

Как ставка влияет на цену жилья и кредитование? Когда ставка поднимается, кредиты дорожают — покупатели откладывают сделки, и спрос падает. В результате цены на квартиры либо стабилизируются, либо опускаются. В 2022–2024 годах, когда ставка доходила до 20%, рынок и строительство сильно замедлились. Сейчас при ставке в 16% спрос на стандартные ипотечные кредиты низкий, зато доминируют госпрограммы с льготами — но условия по ним ужесточаются: больше взнос, меньше категорий заёмщиков. Если ставка упадёт, люди быстрее переключаются с вкладов на жильё, рынок оживляется.

Вот что полезно учесть, если собираетесь взять ипотеку при текущей ставке 16%:

• Рассчитайте платеж так, чтобы он не превышал 40–50% семейного дохода — при высоких ставках запас особенно важен. Банковские калькуляторы помогут прикинуть цифры.
• Проверьте льготные программы (семейная ипотека — 6%, IT — 5–6%, госпрограммы — около 8%). При рыночной ставке выше 15% льготы — практически единственный способ взять жильё без критической переплаты.
• Копите взнос минимум 20–30% от цены жилья — это поможет снизить ставку и уменьшить сумму кредита. Чем больше взнос, тем меньше переплата.
• Сравните предложения хотя бы в трёх-пяти банках. Учтите страховку — она нередко снижает ставку на 0,5–1%, но при текущих условиях экономия может быть незначительной.
• Следите за ключевой ставкой ЦБ: экономически рационально брать рыночную ипотеку при ставке ниже 12–13% — ожидание снижения до таких уровней, по прогнозам аналитиков, не раньше 2026 года.
• Проверьте кредитную историю заранее — с баллом выше 700 шансы получить одобрение и чуть лучшие условия выше. Исправьте ошибки, если найдёте.
• Если у вас старая ипотека с 12–14% ставкой, подумайте о рефинансировании, когда ставки упадут — пока что при 16% это не актуально.

Прогноз ключевой ставки и связь с инфляцией

Банк России и эксперты расходятся в прогнозах по ключевой ставке на конец 2026 года. По основному сценарию ЦБ, средняя ставка окажется в районе 13–15% годовых. Аналитики из SberCIB ждут, что к февралю 2026 года ставка опустится до 15,5%, и дальше будет снижаться. Ведущий аналитик Freedom Finance Global считает, что при благоприятных условиях ставка упадёт до 11–12%. Прогноз «Солид Брокер» — около 12% к концу года.

Источник	Прогноз на конец 2026 (средняя или конечная, %)
Банк России (базовый)	13–15
SberCIB	~15,5 (февраль, далее ниже)
Freedom Finance	11–12
«Солид Брокер»	12

Таблица помогает сравнить варианты и сориентироваться, если планируете брать ипотеку или вкладываться в жильё. Чем ниже ставка, тем доступнее кредиты — и выгоднее покупки. На практике стоит учитывать диапазон и не ставить на один сценарий.

Главный рычаг в руках ЦБ — инфляция. Именно она заставляет регулятор держать ставку на текущем уровне, чтобы сдержать рост цен и приблизить инфляцию к цели в 4%. Последние данные обещают ей опуститься к 4–5% в 2026 году, а устойчивый уровень 4% должен наступить во втором полугодии. При замедлении инфляции регулятор получит возможность снижать ставку.

• Инфляция оказалась ниже последних прогнозов (6,34% на декабрь 2025) — это хороший знак для более быстрого снижения ставки.
• Целевой уровень ЦБ — 4% инфляции. Ставка останется на высоком уровне, пока цены не перестанут расти.
• Даже внешние факторы играют роль: чуть меньше ожидаемых цен на нефть тоже помогает держать инфляцию под контролем.

ЦБ рассматривает несколько сценариев развития — в зависимости от инфляции и внешних обстоятельств. Каждый сценарий несёт разные последствия для кредитных ставок и вложений.

• Базовый сценарий (наиболее вероятный): инфляция около 4–5% в 2026-м, ставка останется на уровне 13–15%. Жёсткая политика, чтобы удержать инфляцию близко к целевому значению.
• Дезинфляционный вариант (вероятность ниже): инфляция быстрее падает, ставка уходит в район 11–13% в 2026-м, а позже опускается к 7,5–8,5%. Тут многое зависит от улучшения геополитики и экономической ситуации.
• Проинфляционный сценарий (при сохранении инфляционного давления): если инфляция не замедлится, ставка может подняться до 16–18% — в таких условиях кредиты будут дорогие.
• Рисковый вариант (низкая вероятность): ухудшение внешних условий и разгон инфляции приведут к ставкам 17,5–19,5% в 2026-м, и даже до 18–20% в 2027-м.
• На декабрь 2025 ставка 16% — сигнал, что снижение начнётся, если инфляция действительно замедлится.

Чтобы спланировать ипотеку или вложения, следите за инфляцией. При базовом сценарии рассчитывайте на ставку 15–17%, при оптимистичном — чуть ниже 13%. Центробанк принимает решения на основе ежемесячных данных по ценам — это ваш главный ориентир.

Разница между ключевой ставкой и ставкой рефинансирования

Определение и роль ключевой ставки

Ключевая ставка — это та процентная ставка, по которой Центральный банк России даёт краткосрочные кредиты коммерческим банкам обычно на неделю. Главный рычаг денежно-кредитной политики, с помощью которого ЦБ пытается удержать экономику в равновесии.

Её основная задача — держать под контролем инфляцию и активность рынка. Когда ставка растёт, брать кредиты становится дороже, а вклады — привлекательнее, потому что банки поднимают собственные ставки вслед за ЦБ. В результате экономика притормаживает, цены перестают расти так быстро. Если же ставка снижается, кредиты доступны шире — экономика начинает двигаться.

Чаще всего ставка определяется по уровню инфляции — чем она выше, тем и ключевая ставка больше. Но не только инфляция влияет: учитывают ещё и общий экономический климат, темпы роста, возможные внешние потрясения. Именно поэтому при текущих 16% ипотечные ставки держатся на уровне 18–20% годовых — банки закладывают свою маржу поверх ключевой.

Что такое ставка рефинансирования

Ставка рефинансирования — это фиксированный процент, который банки платили ЦБ за заёмные деньги. Эта модель появилась в 1992 году и служила ориентиром для коротких кредитов, которые Центробанк выдавал банкам.

С 2016 года ставка рефинансирования фактически слилась с ключевой ставкой и перестала рассчитываться отдельно — теперь это просто два имени одного и того же числа. Упрощение было логичным: стало понятнее и для банков, и для экономики в целом.

Сегодня ставка рефинансирования применяется в основном для вычислений штрафов, пеней и налогообложений: например, если человек вовремя не оплатил ЖКХ или налоги, именно она помогает считать, сколько надо доплатить по просрочке. Ещё это пригодится при спорных ситуациях с процентами в договорах или когда работодатель задерживает зарплату.

Сравнение индикаторов ЦБ РФ

Основное отличие между ключевой ставкой и ставкой рефинансирования — в том, как их используют. Ключевая ставка — это инструмент, с помощью которого Центробанк регулирует экономику и инфляцию, а ставка рефинансирования — скорее технический показатель для расчётов и штрафов.

Для тех, кто покупает жильё, важно: именно ключевая ставка меняет стоимость ипотечных кредитов. Как только ЦБ поднимает ставку — банки тут же увеличивают проценты по ипотеке и другим займам. При текущих 16% переплата по ипотеке на 5 млн рублей за 20 лет составит около 14 млн — почти втрое больше тела кредита. А ставка рефинансирования в этом процессе роли не играет — её задача другая.

Параметр	Ключевая ставка	Ставка рефинансирования
Назначение	Инструмент денежно-кредитной политики	Расчёт налогов, пеней, штрафов
Функция	Влияет на инфляцию и экономическую активность	Техническая величина для обязательных выплат
Изменяемость	Регулярно меняется ЦБ	С 2016 года равна ключевой ставке
Влияние на кредиты	Прямое влияние на ставки по кредитам и вкладам	Не влияет на условия кредитования
Применение	Краткосрочные кредиты банкам (1 неделя)	Юридические расчёты (штрафы, пени, налоги)

Сейчас эти две ставки совпадают численно, но смысл у них разный — ключевая важна для управления экономикой, а ставка рефинансирования лишь технически «жива» для расчёта штрафов и пени. Если вы следите за новостями про экономику — обращайте внимание именно на ключевую ставку. Она задаёт тон всему рынку кредитования и отражает, сколько в итоге вы переплатите по ипотеке.